在經(jīng)濟發(fā)展的宏大棋盤上，房地產(chǎn)行業(yè)一直占據(jù)著舉足輕重的位置。然而，近期北京大學(xué)教授姚洋的一句 “房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)”，恰似投入平靜湖面的巨石，激起千層浪，引發(fā)了全社會的熱烈討論。

所謂 “朝陽行業(yè)”，就好比是那初升的太陽，充滿活力，有著無限的發(fā)展?jié)摿?，增長勢頭迅猛，未來一片光明。可瞅瞅當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，怎么看都不太像姚教授描述的那般美好。

咱們先拿數(shù)據(jù)說話。過去幾年，房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模就像坐了滑梯，一路往下滑。2021 年的時候，全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模還處在巔峰，高達(dá) 18 萬億元，那時候的樓市，熱鬧非凡，仿佛一場永不落幕的盛宴?？烧l能想到，到了 2024 年，這個數(shù)字直接腰斬，只剩下 9 萬億元。這一降，就像被潑了一盆冷水，讓整個行業(yè)都冷靜了不少。

再看看那些曾經(jīng)風(fēng)光無限的千億房企，數(shù)量也大幅縮水。2021 年的時候，還有 43 家千億房企在市場上呼風(fēng)喚雨，可到了 2024 年，就只剩下 11 家了，而且大多數(shù)還是國央企。民營房企呢，日子就沒那么好過了，生存空間被嚴(yán)重擠壓，就像在夾縫中求生存，艱難得很。這些數(shù)據(jù)明明白白地告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭，可不像姚教授說得那么樂觀。

那為啥民營房企會大規(guī)模消失呢？這就得從房地產(chǎn)市場過去的發(fā)展模式說起。過去，好多房企都熱衷于 “高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債” 的經(jīng)營套路，就像在懸崖邊跳舞，雖然看起來很刺激，但風(fēng)險極大。碧桂園和恒大就是典型例子，它們的債務(wù)規(guī)模都達(dá)到了萬億級別，像兩座大山一樣壓得人喘不過氣來。這種發(fā)展模式，說白了，就是把債務(wù)轉(zhuǎn)移到居民身上，居民的購房需求成了支撐房地產(chǎn)市場的頂梁柱。

但是，居民的承受能力可不是無限的。最新數(shù)據(jù)顯示，我國居民部門杠桿率已經(jīng)達(dá)到了 62.3%，這就好比一個人背著重?fù)?dān)，已經(jīng)快到極限了，再想加?xùn)|西，可就難了。也就是說，居民已經(jīng)沒多少余力繼續(xù)為房地產(chǎn)市場接盤了。這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量居高不下，截至 2024 年底，我國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到 7.5 億平方米，同比增長 10.6%，這個數(shù)字，比 2015 年的庫存高點還要高。

2015 年的時候，樓市通過漲價去庫存，再加上農(nóng)村人口進(jìn)城購房的政策，市場短暫回暖了一陣?？山駮r不同往日，現(xiàn)在人口需求下降，居民債務(wù)承接能力也減弱了，漲價去庫存這招已經(jīng)不管用了。沒辦法，地方政府只能想別的辦法，像江蘇省句容市，就取消了商品房銷售價格備案制度，允許開發(fā)商自主定價。這意味著開發(fā)商可以自由調(diào)整價格，甚至降價銷售。這政策一出臺，就知道地方政府在庫存壓力下有多無奈了。

姚洋教授的言論，自然引來了公眾的質(zhì)疑。不少人覺得，這些專家要么就是對市場形勢了解不夠深入，要么就是故意誤導(dǎo)大家。其實，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，地位還是很重要的。2023 年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)對 GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到了 6.1%，土地出讓金占財政收入的 34.7%，全產(chǎn)業(yè)鏈涉及超過 5000 萬個就業(yè)崗位。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性是不能忽視的。

不過，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是拉動經(jīng)濟的火車頭了。過去，房地產(chǎn)市場的高速增長靠的是居民加杠桿和高庫存去化，可現(xiàn)在這種模式已經(jīng)走不通了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了大變化，新房庫存壓力大，二手房掛牌量也居高不下，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場很難再有大的爆發(fā)。

未來，房地產(chǎn)市場會慢慢轉(zhuǎn)型，從高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。重點城市的房價，可能會隨著經(jīng)濟恢復(fù)和庫存消化而上漲，但這種上漲會很溫和，就像小溪流水，緩緩流淌，更多是和經(jīng)濟增長同步的租金式增長。投資房地產(chǎn)的邏輯也變了，從以前的投機炒房，變成了長期持有和靠租金收益。這意味著，房價不會再像過去那樣，5 年就能翻倍，以后大概率是以每年 3% 至 5% 的速度穩(wěn)步上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊是經(jīng)濟的重要支撐，但它的角色已經(jīng)悄然改變。未來，房地產(chǎn)市場會更注重穩(wěn)健發(fā)展，而不是追求短期的高增長。大家覺得房地產(chǎn)市場未來還會有哪些變化呢？在這種形勢下，普通人買房又該注意些什么？歡迎在評論區(qū)留言討論。